BOLETIM IMOBILIÁRIO – JULHO | 2026
A 7ª edição da Boletim de Direito Imobiliário reúne decisões judiciais, entendimentos tributários e mudanças regulatórias com impacto direto nas relações imobiliárias e na prática jurídica. Entre os destaques, estão temas como adjudicação compulsória, contratos built to suit, despejo por inadimplência, alienação fiduciária, usucapião familiar, partilha de imóveis e licenciamento urbanístico.
Com uma seleção de conteúdos atuais e relevantes, a publicação apresenta os principais movimentos da jurisprudência e da regulação, oferecendo uma visão objetiva sobre os desafios e transformações do setor imobiliário.
PRESCRIÇÃO DE INDENIZAÇÃO DECORRENTE DA IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DE ESCRITURA É AFASTA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
A indenização por perdas e danos decorrente da impossibilidade de outorga da escritura definitiva de imóvel não está sujeita à prescrição quando formulada como consequência da ação de adjudicação compulsória. Se o cumprimento específico da obrigação se tornar inviável por culpa do vendedor, a pretensão pode ser convertida em indenização sem perda de sua natureza imprescritível.
A Corte reafirmou que a adjudicação compulsória constitui mecanismo destinado à efetivação da promessa de compra e venda e que a conversão da obrigação em perdas e danos representa mera substituição da prestação originalmente devida, sem configurar novo pedido
VALOR DA CAUSA EM AÇÕES DE BUILT TO SUIT CORRESPONDE A DOZE MESES DE ALUGUEL
Nas ações de rescisão de contratos de locação na modalidade built to suit (construção ajustada), o valor da causa deve corresponder ao equivalente a doze meses de aluguel, conforme o artigo 58 da Lei do Inquilinato, afastando a aplicação da regra geral do Código de Processo Civil que levaria em consideração o valor integral do contrato. Por se tratar de modalidade contratual expressamente disciplinada pela Lei do Inquilinato, prevalece o regime jurídico especial sobre as disposições gerais do CPC. O precedente uniformiza o critério para definição do valor da causa em litígios envolvendo empreendimentos built to suit, conferindo maior previsibilidade processual e evitando a fixação de valores desproporcionais, especialmente em contratos de elevado valor econômico.
AUTORIZADO DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA REITERADA MESMO APÓS QUITAÇÃO DA DÍVIDA INICIAL
O pagamento dos débitos cobrados no início da ação de despejo não impede a rescisão do contrato de locação quando o locatário permanece inadimplente durante o curso do processo. A purga da mora destina-se à proteção do inquilino de boa-fé e não pode ser utilizada como mecanismo para justificar o descumprimento reiterado da obrigação de pagar pontualmente os aluguéis. Segundo a Corte, a persistência dos atrasos no pagamento dos aluguéis e a ausência de depósito dos valores vincendos ao longo da demanda caracterizam inadimplência contínua, afastam os efeitos da purga da mora e autorizam a rescisão do contrato, com o consequente despejo do locatário.
REAFIRMADO DIREITO DO LEILOEIRO À COMISSÃO MESMO COM REMIÇÃO DA EXECUÇÃO APÓS A ARREMATAÇÃO
O leiloeiro faz jus à comissão quando a execução é remida após a arrematação, mas antes da assinatura do auto, desde que sua atuação tenha sido concluída com resultado útil. O colegiado também reconheceu a legitimidade do leiloeiro para recorrer como terceiro prejudicado quando a decisão judicial afeta diretamente seu direito à remuneração. Conforme decisão da 3ª Turma do SJT, a arrematação se configura com a aceitação do lance e o depósito do preço, enquanto a assinatura do auto apenas consolida seus efeitos. Assim, a remição superveniente impede a transferência definitiva do bem, mas não afasta o direito do leiloeiro à comissão, cuja remuneração decorre da efetiva realização da alienação judicial, não da formalização posterior do auto.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA AFASTA DIREITO DE RETENÇÃO DE LOCATÁRIO INADIMPLENTE POR BENFEITORIAS REALIZADAS
O locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção do imóvel para garantir o recebimento de indenização por benfeitorias necessárias ou úteis. A 3ª turma do SJT entendeu que o inadimplemento dos aluguéis e encargos afasta a boa-fé objetiva necessária ao exercício da retenção, embora não impeça o reconhecimento do direito à indenização pelas melhorias efetivamente realizadas. Segundo a Corte, a indenização por benfeitorias e o direito de retenção constituem institutos distintos. Assim, ainda que o locatário tenha direito de ser ressarcido pelas benfeitorias indenizáveis, a retenção do imóvel é incompatível com a situação daquele que descumpre a principal obrigação do contrato de locação, preservando-se o equilíbrio contratual e a função da boa-fé objetiva nas relações locatícias.
FALHA PROCESSUAL NÃO ANULA VENDA DE IMÓVEL, DECIDE SUPERIOR TRIBINAL DE JUSTIÇA
A 3ª turma do STJ decidiu que a alienação de imóvel por iniciativa particular não deve ser anulada apenas pelo descumprimento do procedimento previsto no art. 880 do CPC, se não houver demonstração de prejuízo às partes. No caso, após leilão sem interessados, o bem foi vendido diretamente a terceiro por valor superior a 50% da avaliação e com pagamento à vista. Embora não tenham ocorrido intimação prévia, pedido formal do credor nem definição judicial das condições, a Corte entendeu que não houve dano aos devedores e negou o recurso, mantendo a validade da venda.
ADMITIDA PARTILHA AMIGÁVEL COM DIVISÃO DESIGUAL DE IMÓVEIS ENTRE HERDEIROS
Herdeiros maiores e capazes podem celebrar partilha amigável com divisão desigual dos bens do espólio, inclusive de imóveis, desde que o ajuste decorra de cessão de direitos hereditários regularmente formalizada. O juiz, ao homologar a partilha, deve limitar-se à verificação da regularidade do acordo e da livre manifestação de vontade das partes, sem exigir igualdade absoluta entre os quinhões. A decisão prestigia a autonomia dos herdeiros na divisão consensual do patrimônio imobiliário e reforça que eventual incidência tributária decorrente da cessão gratuita de direitos hereditários deve ser analisada pelo Fisco, não constituindo impedimento para a homologação da partilha.
AFASTADA APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL
A 4ª turma do STJ, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, decidiu que a Súmula 308 não se aplica, por analogia, à alienação fiduciária de imóvel. O colegiado deu provimento a recurso especial contra decisão do TJDFT que havia determinado a baixa de gravame e a outorga de escritura a compradora que quitou o imóvel, mas não conseguiu transferi-lo devido à garantia registrada em favor de instituição financeira. O tribunal entendeu que a alienação fiduciária, regida pela lei 9.514/1997, possui disciplina própria e exige anuência do credor para transferência, não podendo ser equiparada à hipoteca.
USUCAPIÃO FAMILIAR SOBRE IMÓVEIS COM ÁREA SUPERIOR A 250 M²
A 4ª turma do STJ decidiu que o usucapião familiar prevista no artigo 1.240-A do Código Civil não se aplica a imóveis urbanos com área total superior a 250 m², ainda que o pedido recaia apenas sobre uma fração do bem. O limite de metragem constitui requisito objetivo do instituto e deve ser aferido com base na área total do imóvel, e não apenas na parcela cuja aquisição se pretende. A interpretação restritiva da usucapião familiar confere maior segurança jurídica às relações imobiliárias ao afastar a possibilidade de fracionamento artificial do imóvel para enquadramento no limite legal. Para o STJ, admitir a usucapião sobre apenas parte de imóvel maior representaria ampliação indevida da norma e desvirtuaria a finalidade social do instituto.
CORTE PAULISTA DECIDE SOBRE ALTERAÇÕES INSERIDAS NO PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO
O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou parcialmente procedente a ação direta de inconstitucionalidade proposta pelo Procurador-Geral de Justiça contra dispositivos da Lei Municipal nº 18.209/2024. A Corte declarou inconstitucionais os artigos 3º, 4º e 6º a 15 da norma, por entender que as emendas parlamentares inseridas durante a tramitação não tinham pertinência temática com o projeto original e não foram submetidas à participação popular específica. Os artigos 1º, 2º, 16 e 17 foram mantidos. O relator foi o desembargador Alexandre Lazzarini. O acórdão modulou os efeitos da decisão para preservar atos administrativos já praticados com base nos dispositivos invalidados
DECISÃO AUTORIZA REGISTRO IMOBILIÁRIO COM BASE EM ATO SOCIETÁRIO ARQUIVADO
A 1ª Vara de Registros Públicos da Capital determinou o registro de imóveis transferidos para integralização de capital social com base em alteração contratual regularmente arquivada na Junta Comercial. A sentença entendeu que a cláusula que previa prazo de até 18 meses para a transferência patrimonial configura termo contratual, e não condição suspensiva, afastando a necessidade de novo instrumento para efetivação do registro. A decisão também reconheceu que a certidão expedida pela Junta Comercial constitui título hábil para a transferência imobiliária, nos termos da legislação empresarial, considerou suficiente a anuência do cônjuge manifestada no próprio ato societário e reafirmou que a análise da base de cálculo do ITBI compete à administração tributária, e não ao registrador imobiliário
TRIBUNAL CONFIRMA DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES EM RESCISÃO DE COMPRA DE LOTE
A 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu parcial provimento a recursos apresentados por empresas rés em ação de rescisão contratual envolvendo a aquisição de um lote. O colegiado manteve a rescisão do contrato e a devolução de 90% dos valores pagos pelos compradores, mas determinou a exclusão da parcela correspondente à comissão de corretagem embutida e amortizada nas prestações financiadas. O acórdão também reconheceu a prescrição do pedido de restituição da corretagem e confirmou que IPTU, taxas de conservação e demais encargos relacionados à posse do imóvel permanecem de responsabilidade dos adquirentes pelo período em que estiveram na posse do bem.
DÍVIDA DE EXECUTADO ALCANÇA PATRIMÔNIO COMUM EM CASAMENTO SOB COMUNHÃO UNIVERSAL
A 14ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou a penhora da fração ideal de 25% de um imóvel registrado em nome da esposa de um executado casado sob o regime da comunhão universal de bens. O colegiado entendeu que, nesse regime, há presunção de que as dívidas contraídas durante o casamento beneficiam a família, cabendo ao cônjuge demonstrar o contrário para afastar a responsabilidade patrimonial. A decisão reformou entendimento de primeiro grau que havia negado a constrição e determinou a adoção das medidas necessárias para formalização da penhora, com preservação da meação do cônjuge sobre eventual produto da alienação do bem.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL APLICA TEMA 472 DO STJ E SUSPENDE IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE EM DESAPROPRIAÇÃO
A 4ª Câmara Cível do TJRS, aplicando a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 472, suspendeu a imissão provisória na posse de imóvel desapropriado em razão da insuficiência do depósito prévio realizado pelo Município. No caso, o valor depositado foi baseado em avaliação unilateral elaborada por engenheiro da própria Prefeitura e correspondia a aproximadamente 42% do valor cadastral utilizado para fins de IPTU. O Tribunal reafirmou que o depósito prévio deve observar, no mínimo, o valor cadastral do imóvel, conforme o Decreto-Lei nº 3.365/1941, não sendo suficiente avaliação unilateral inferior a esse montante. Assim, determinou a suspensão da imissão provisória na posse até a complementação do depósito ou a realização de avaliação judicial prévia, preservando a garantia constitucional da prévia e justa indenização.
RECEITA FEDERAL DEFINE TRIBUTAÇÃO SOBRE VENDA DE IMÓVEIS RECLASSIFICADOS
A Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal publicou a Solução de Consulta 95, estabelecendo que, para fins de IRPJ e CSLL no regime do lucro presumido, a venda de imóveis que foram originalmente destinados ao ativo não circulante imobilizado deve ser tributada por meio da apuração de ganho de capital. O entendimento permanece válido mesmo quando o imóvel tiver sido posteriormente reclassificado para o ativo circulante com intenção de venda. A solução vincula-se parcialmente à Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 e fundamenta-se, entre outros dispositivos, na Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017.
Leia aqui a solução de consulta
PREFEITURA DE SÃO PAULO REGULAMENTA FISCALIZAÇÃO DA PUBLICIDADE DE EMPREENDIMENTOS HIS E HMP
A Prefeitura de São Paulo publicou a Portaria SMSUB nº 41/2026, que disciplina o procedimento de fiscalização da publicidade ostensiva de empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Constatada irregularidade na divulgação das unidades, a Subprefeitura deverá lavrar Auto de Notificação, instruir processo administrativo e comunicar os fatos à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) e à Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB), para apuração das medidas cabíveis. A norma reforça o controle sobre a correta destinação das unidades habitacionais e prevê que, ao final do processo administrativo, o empreendedor poderá ser submetido a sanções como suspensão, cassação ou anulação dos documentos de controle da atividade edilícia, sem prejuízo da continuidade das demais medidas fiscalizatórias previstas na legislação.
PREFEITURA DE SÃO PAULO SIMPLIFICA LICENCIAMENTO APÓS AMPLIAÇÃO DAS RESTRIÇÕES DO CAMPO DE MARTE
A implantação do sistema de pouso por instrumentos (IFR) no Aeroporto Campo de Marte ampliou as restrições de altura para edificações na capital paulista, passando a exigir, em diversas situações, anuência do Comando da Aeronáutica (COMAER) para empreendimentos localizados em um raio de até 20 km do aeroporto. A mudança impactou diretamente o licenciamento urbanístico, aumentando o número de projetos sujeitos à análise aeronáutica.
Em resposta aos impactos da nova sistemática, a Prefeitura de São Paulo editou a Portaria nº 64/2026/SMUL.GAB, que simplifica os procedimentos de licenciamento ao preservar a validade das anuências do COMAER já emitidas para processos em andamento, dispensando sua reapresentação nas etapas subsequentes do licenciamento. A medida busca conferir maior segurança jurídica, reduzir a burocracia e evitar atrasos na emissão de alvarás, sem afastar a competência da Aeronáutica para analisar novos empreendimentos sujeitos às restrições aeronáuticas.