BOLETIM IMOBILIÁRIO – JUNHO | 2026
A 6ª edição da newsletter de Direito Imobiliário reúne decisões recentes, mudanças regulatórias e tendências relevantes que impactam diretamente a prática jurídica e o mercado. Entre os destaques, analisamos importantes entendimentos firmados pelo Superior Tribunal de Justiça, como a classificação de débitos condominiais como extraconcursais e os desdobramentos envolvendo usucapião, penhora de bens e locações por plataformas digitais, temas que vêm sendo objeto de uniformização e prometem orientar futuras controvérsias judiciais.
Com uma curadoria estratégica de temas atuais e de alto impacto, esta edição oferece uma visão qualificada sobre os principais movimentos do Direito Imobiliário, conectando jurisprudência, regulação e prática de mercado. Convidamos você a explorar os conteúdos completos e aprofundar sua compreensão sobre os desafios e oportunidades que moldam o setor.
TEMA 1.391 CLASSIFICA DÍVIDAS DE CONDOMÍNIO COMO EXTRACONCURSAIS
A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou tese, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.391), de que os débitos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial, possuem natureza propter rem e constituem créditos extraconcursais, enquadrando-se como despesas necessárias à administração e conservação do ativo, na forma do art. 84, III, da Lei nº 11.101/2005. Por essa razão, não se submetem ao juízo da recuperação e podem ser executados diretamente no juízo cível competente, cabendo ao juízo recuperacional apenas o controle sobre eventuais atos constritivos.
CORTE SUPERIOR ANULA PENHORA DE IMÓVEL RECONHECIDO POR USUCAPIÃO
O Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial para desconstituir a penhora sobre imóvel adquirido por usucapião em execução fiscal envolvendo o Inmetro. A Corte afirmou que a usucapião configura aquisição originária da propriedade e não envolve alienação ou oneração de bens, razão pela qual não se aplica a presunção de fraude à execução prevista no art. 185 do Código Tributário Nacional. O colegiado ressaltou que a sentença de usucapião tem natureza declaratória, com efeitos retroativos, e que o registro do título possui apenas função de publicidade, não sendo constitutivo do direito de propriedade.
PEDIDO DE VISTA ADIA TESE SOBRE PENHORA DE IMÓVEL POR DÍVIDA ASSOCIATIVA
A 2ª Seção do STJ retomou o julgamento sobre a possibilidade de penhorar bem de família para quitar débitos com associações de moradores, mas a decisão foi suspensa por pedido de vista da ministra Isabel Gallotti. O tema integra o repetitivo 1.183. O relator, Carlos Cini Marchionatti, entende que a dívida tem natureza pessoal e não permite penhora. Já o ministro Raul Araújo diverge: admite a penhora se, após a Lei 13.465/2017, houver adesão do morador ou previsão registrada no imóvel, conforme critérios fixados pelo STF.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUSPENDE PROCESSOS E ANALISARÁ REGRA SOBRE AIRBNB EM CONDOMÍNIOS
A 2ª Seção do STJ afetou, sob o rito dos recursos repetitivos, a controvérsia sobre locações de curta temporada em condomínios residenciais por plataformas digitais, como Airbnb. O Tema 1.443 definirá se a cláusula de destinação residencial na convenção basta para impedir esse tipo de aluguel, mesmo sem proibição expressa. Com a decisão, foi determinada a suspensão nacional de processos sobre a matéria, individuais ou coletivos. O caso paradigma envolve recurso contra acórdão do TJ/SP e será relatado pelo ministro Raul Araújo, com efeito vinculante para instâncias inferiores.
TEMA REPETITIVO DISCUTIRÁ DATA-BASE PARA VALOR DE IMÓVEIS DESAPROPRIADOS
A 1ª Seção do STJ afetou quatro recursos especiais ao rito dos repetitivos (Tema 1.432) para definir o marco temporal de apuração do preço de mercado em desapropriações diretas e indiretas. A controvérsia busca estabelecer o conceito de contemporaneidade da avaliação e o momento para fixação do valor indenizatório. Foram selecionados os REsps 2.004.109, 1.809.093, 1.814.350 e 1.950.981, sob relatoria do ministro Afrânio Vilela. A Corte também determinou a suspensão nacional dos processos sobre a matéria. O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) defende o uso da data da imissão na posse, em contraste com entendimento que considera a data da perícia, admitindo exceções.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECONHECE LEGITIMIDADE DO COMPRADOR PARA EXIGIR OBRAS EM ÁREAS COMUNS
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o adquirente de unidade imobiliária possui legitimidade para ajuizar ação individual destinada a exigir a realização de obras de infraestrutura em áreas comuns do empreendimento. O colegiado entendeu que, ainda que a obrigação beneficie a coletividade de proprietários, tal circunstância não afasta a tutela individual do direito do comprador perante a incorporadora ou a construtora. Prevaleceu a compreensão de que o interesse na conclusão das obras de infraestrutura é, a um só tempo, coletivo e individual, de modo que cada adquirente pode buscar isoladamente o cumprimento das obrigações assumidas no contrato e no memorial de incorporação. A decisão reforça a proteção do consumidor adquirente e amplia as vias de exigibilidade das obrigações de fazer pactuadas em empreendimentos imobiliários.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO PODE ADQUIRIR IMÓVEL EM HIPÓTESES EXCEPCIONAIS
A 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo julgou improcedente dúvida e autorizou o registro de escritura de compra e venda pela qual condomínio edilício adquiriu unidade autônoma situada no próprio empreendimento. Embora o condomínio edilício não figure entre as pessoas jurídicas de direito privado do art. 44 do Código Civil e, por isso, não possua personalidade jurídica própria, a decisão reconheceu que doutrina e jurisprudência admitem, em caráter excepcional, a aquisição de bem imóvel pelo condomínio, desde que demonstrado o interesse coletivo, obtida aprovação unânime em assembleia e definida destinação do bem às atividades condominiais. No caso, a aquisição foi aprovada por assembleia geral extraordinária e a unidade destinava-se ao aprimoramento das atividades administrativas, operacionais e de segurança do condomínio, requisitos que, segundo o juízo, legitimam a aquisição e superam o óbice da ausência de personalidade jurídica de direito material.
SENTENÇA DE SEPARAÇÃO DISPENSA ESCRITURA
Ao apreciar dúvida envolvendo o registro de doação de imóvel aos filhos pactuada em separação consensual homologada em 1985, a 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo afastou a exigência de escritura pública de doação, reafirmando que a sentença homologatória de separação ou divórcio que contempla doação de imóvel aos filhos possui eficácia equivalente à da escritura pública, dispensando o ato notarial.
PARTILHA IGUALITÁRIA COM TORNA EM DIVÓRCIO NÃO GERA ITBI
A 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo afastou a exigência de recolhimento de ITBI para o registro de carta de sentença de divórcio consensual em que, havendo um único imóvel no patrimônio do casal, a integralidade do bem foi atribuída a uma das partes mediante compensação financeira à outra. O juízo entendeu tratar-se de partilha igualitária por meio de torna, sem excesso de meação, de modo que não se configura transmissão onerosa inter vivos apta a atrair o imposto municipal previsto no art. 156, II, da Constituição. A decisão acompanhou a orientação mais recente do Conselho Superior da Magistratura segundo a qual a desproporção da partilha deve ser aferida à luz da totalidade do patrimônio comum, e não apenas dos bens imóveis, sob pena de violação aos princípios da capacidade contributiva e da vedação ao confisco.
JUIZ APLICA TESE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE BASE DE CÁLCULO DO ITBI
A 4ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo concedeu mandado de segurança para que o ITBI incidente sobre a compra de imóvel seja calculado com base no valor declarado no negócio. O juiz afastou o uso automático do valor venal de referência municipal, considerando que o preço informado pelas partes goza de presunção de compatibilidade com o mercado. A decisão cita entendimento do TJSP e o Tema 1.113 do STJ, que exige procedimento administrativo prévio para eventual revisão. Determinou ainda que eventual diferença só pode ser apurada com contraditório, nos termos do art. 148 do CTN, sem juros ou multa.
MERCADO IMOBILIÁRIO ENTRA NA NOVA FASE DA REFORMA TRIBUTÁRIA
A reforma tributária começa a impactar o setor imobiliário ainda em 2026 com a aplicação do Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta a CBS e estabelece novas exigências para operações como locação, compra, venda, corretagem e administração de imóveis. A partir de agosto, passa a ser obrigatória a emissão de documento fiscal eletrônico para operações sujeitas à CBS e ao IBS, ampliando o controle sobre transações imobiliárias. O decreto também define critérios de enquadramento, como limites de receita com locação, e prevê fiscalização digital integrada por meio de sistemas como o SINTER, com cruzamento de dados de cartórios e órgãos públicos.
NORMA MUNICIPAL DETALHA FISCALIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS
A Secretaria Municipal das Subprefeituras (SMSUB) passou a disciplinar o procedimento de fiscalização da publicidade ostensiva das unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Habitação de Mercado Popular (HMP), com a edição da Portaria SMSUB nº 41/2026. Constatada irregularidade na publicidade adotada pelo promotor do empreendimento, a Subprefeitura deverá lavrar Auto de Notificação no Sistema de Gerenciamento da Fiscalização (SGF) e instruir processo administrativo no Sistema Eletrônico de Informações (SEI), acompanhado de registro fotográfico e demais documentos que comprovem a irregularidade. A norma determina, ainda, a comunicação à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), para avaliação das sanções urbanísticas cabíveis, e à Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB), para apuração de eventual destinação irregular das unidades. Concluído o contraditório, o empreendedor poderá sujeitar-se às penalidades de suspensão, cassação ou anulação dos documentos de controle da atividade edilícia, sem prejuízo do prosseguimento da ação fiscalizatória.
PADRONIZAÇÃO NACIONAL MODERNIZA REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS
Cartórios de imóveis de todo o país adotarão um padrão único para registros eletrônicos, conforme a Instrução Técnica nº 4/2026 do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). A medida atinge 3.621 unidades e busca uniformizar formatos, nomenclaturas e estruturas de dados, facilitando a integração com bancos. A expectativa é agilizar a análise de crédito e reduzir etapas nos financiamentos imobiliários, com menor necessidade de interpretação manual. A interoperabilidade permitirá leitura automatizada por sistemas, embora haja desafios de implementação, como adaptação tecnológica e treinamento.
PROJETO DE LEI CRIA MARCO DAS FINTECHS E REGULA TOKENIZAÇÃO DE ATIVOS
Foi apresentado na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 2.901/2026 que institui o Marco Nacional das Fintechs e Plataformas Financeiras Digitais (MNFPD). A proposta busca estabelecer parâmetros regulatórios para empresas que operam com tecnologias como blockchain, tokenização de ativos, inteligência artificial, identidade digital descentralizada e pagamentos programáveis. Entre os pontos de maior repercussão para o setor imobiliário está a disciplina da tokenização de ativos do mundo real (RWA), que abrange a representação digital de bens e direitos, inclusive imóveis e recebíveis imobiliários, com potencial impacto sobre as formas de captação, negociação e oferecimento de garantias em operações do setor. Embora ainda em fase inicial de tramitação, a iniciativa sinaliza a tendência de regulação das estruturas que aproximam o mercado imobiliário das tecnologias de ativos digitais.
PLATAFORMA UNIFICA PEDIDOS A CARTÓRIOS EM TODO O BRASIL
O CNJ e os Operadores Nacionais dos Registros Públicos apresentam, em 22 de junho, às 18h30, a Plataforma Meu Registro, que reunirá em um único ambiente digital serviços de cartórios de todo o país. A ferramenta permitirá solicitar certidões de diferentes especialidades e encaminhar pedidos simultaneamente a unidades localizadas em estados distintos. Entre as funcionalidades, está a possibilidade de requerer, em uma única operação, segundas vias de certidões registradas em cartórios de cidades diferentes. O lançamento ocorrerá no auditório do CNJ, em Brasília, com transmissão ao vivo pelo YouTube.